Documentación técnica para reconocimiento de SAFO

Documentos para Declaración de la Situación Asimilada a Fuera de Ordenación

El arquitecto Daniel Trujillano ofrece su servicios para redacción de la documentación técnica que debe acompañar a la solicitud de reconocimiento de la Situación Asimilada a Fuera de Ordenación (SAFO) de edificaciones irregulares en Andalucía. A tal efecto, se entiende por edificación irregular la que fue ejecutada sin contar con título urbanístico habilitante o contraviniendo las condiciones establecidas por un título obtenido. La situación AFO es la que afecta a todos los edificios irregulares terminados en los que se ha agotado el plazo para la aplicación de medidas de protección de la legalidad urbanística o restitución del orden jurídico perturbado. Esa condición es independiente del uso edificatorio y del tipo de suelo en el que se emplaza la edificación. También quedan en SAFO los edificios ejecutados al amparo de licencias declaradas nulas, siempre que el plazo para la adopción de medidas de protección haya expirado. La situación AFO puede afectar a partes de edificaciones, siempre que sean independientes desde un punto de vista constructivo y funcional.

Documentación técnica para solicitar reconocimiento de SAFO

La documentación técnica que debe acompañar a la solicitud de reconocimiento de la SAFO de una edificación irregular es la siguiente:

1. Identificación registral y catastral de la finca.
2. Clasificación del suelo.
3. Identificación de riesgos.
4. Características que describen la edificación (superficies, alturas, tipología, sistema constructivo y usos).
5. Fecha de terminación, debidamente acreditada.
6. Certificado de cumplimiento de las condiciones de seguridad y salubridad.
7. Descripción de la parcela, mediante certificación municipal, certificado técnico, acta notarial o certificación catastral.
8. Identificación de procedimientos penales, sancionadores o de protección de la legalidad, o declaración responsable por el titular que exprese la ausencia de los mismos.

Solicitud de presupuesto

Para acceder al formulario de solicitud del presupuesto correspondiente al servicio de redacción de la documentación técnica necesaria para solicitar el reconocimiento de una edificación en situación asimilada a fuera de ordenación sólo tiene que pulsar el siguiente botón:

Sólo se requiere la información necesaria para redactar el presupuesto, con ese único fin, y los datos no se conservan a no ser que el encargo se confirme.

Reconocimiento de SAFO

La Situación Asimilada a Fuera de Ordenación debe ser reconocida por el Ayuntamiento, que puede desarrollar una ordenanza específica para tal fin. En cualquier caso, exista o no ordenanza municipal, el reconocimiento sólo puede obtenerse cuando concurren las circunstancias siguientes:

• se ha agotado el plazo establecido para la adopción de medidas de protección de la legalidad urbanística
• el edificio reúne las condiciones de seguridad y salubridad que son exigibles para la habitabilidad y el uso al que está destinado, en cumplimiento de lo establecido en la ordenanza municipal o, en su defecto, de lo establecido en el artículo 407 del Reglamento general de la LISTA
• el suelo en el que se emplaza la edificación no está afectado por procesos naturales o actividades antrópicas capaces de generar riesgos para la misma (erosión, desprendimientos, corrimientos, inundaciones, etc.).

Si el edificio no reúne las condiciones exigibles de seguridad y salubridad en el momento de la solicitud de reconocimiento, el Ayuntamiento aún puede ordenar la ejecución de las obras necesarias para subsanar los defectos y posponer la resolución del procedimiento hasta que se acredite la subsanación. En cuanto a los riesgos, si la Administración competente ordena las medidas correctoras necesarias para paliarlos o mitigarlos y se acredita su ejecución, procederá la resolución favorable del procedimiento. El reconocimiento de la SAFO no conlleva la legalización de la edificación reconocida, y no tiene efecto sobre los procedimientos legales incoados al respecto.

Condiciones exigibles de seguridad y salubridad

En ausencia de normativa municipal que defina las condiciones exigibles de seguridad y salubridad se considerará las siguientes:

• ausencia de lesiones estructurales que representen un riesgo para los usuarios, para terceras personas o para predios colindantes
• ausencia de lesiones relacionadas con la presencia de humedad en el edificio, capaces de representar un riesgo para la salud de los usuarios
• instalaciones funcionales de abastecimiento de agua potable y suministro eléctrico, en cumplimiento de la normativa aplicable
• instalación funcional de saneamiento con un sistema de depuración capaz de impedir la contaminación del terreno.

Si el uso edificatorio es residencial, se debe cumplir, además, las condiciones siguientes:

• debe haber, como mínimo, una sala de estar y descanso, una cocina equipada y un aseo
• ningún espacio habitable puede estar a nivel de sótano
• todos los espacios habitables que no sean aseos o dependencias auxiliares deben tener ventana abierta al exterior o a un patio.

Sea cual sea el uso edificatorio, la aptitud del agua para consumo humano debe quedar garantizada, y si el sistema de saneamiento es autosuficiente, debe estar homologado y se debe acreditar la contratación de su mantenimiento.

Procedimiento y plazo

Cuando el Ayuntamiento registra una solicitud de reconocimiento de SAFO debe solicitar informe a las entidades administrativas afectadas acerca de los siguientes aspectos:

• afección a terrenos de dominio público
• existencia de procedimientos de restablecimiento de la legalidad
• existencia de riesgos.

Los servicios técnicos municipales deben estudiar la documentación técnica presentada junto con la solicitud, los informes administrativos recabados y los antecedentes que obren en el Ayuntamiento, y luego exponer sus conclusiones en un informe. Si procede, el informe técnico describirá las obras necesarias para el cumplimiento de los requisitos exigibles. A partir de dicha descripción, el Ayuntamiento emitirá la correspondiente orden de ejecución, que podrá referirse a obras de los siguientes tipos:

• obras para alcanzar las condiciones mínimas de seguridad y salubridad
• obras para garantizar el ornato público o reducir el impacto paisajístico
• obras para eliminar riesgos naturales o antrópicos.

El Ayuntamiento dispone de 6 meses para tramitar la declaración de SAFO, pero el plazo se suspende durante la ejecución de las obras, si es que se estima necesaria dicha ejecución. El procedimiento concluye con la emisión de una resolución. Si la resolución es favorable, la Declaración de SAFO debe ser referenciada en la documentación registral, mediante una nota marginal en el folio correspondiente a la finca. El texto de una resolución favorable de SAFO debe contener la información siguiente:

• identificación del inmueble
• reconocimiento de la caducidad del plazo para la adopción de medidas de protección de la legalidad
• reconocimiento del cumplimiento de las condiciones mínimas de seguridad y salubridad
• reconocimiento de que no hay procesos naturales ni actividades antrópicas capaces de generar riesgos para la edificación
• descripción de los servicios básicos disponibles, indicando las condiciones a cumplir para su suministro
• identificación de posibles procedimientos penales o sancionadores
• descripción del régimen jurídico aplicable.

SAFO de la parcela

La Declaración de SAFO de una edificación afecta igualmente a la parcela en la que se emplaza, definida mediante sus linderos existentes, aunque no coincida con la parcela registral o la catastral, y aunque tenga un título declarado nulo. Si la parcela registral o la parcela catastral albergan más edificios, la Declaración de la SAFO debe incluir la descripción de los linderos que definen la parcela reconocida. En suelo rústico, la Declaración de SAFO tiene el mismo efecto que la licencia urbanística exigible para porciones segregadas destinadas a usos no agrarios, y queda sujeta a la misma caducidad que se aplica a las licencias de segregación.

Acceso a servicios básicos

Si una edificación ya reconocida en SAFO carece de acceso a alguno de los servicios básicos (abastecimiento y evacuación de aguas, suministro de electricidad o gas, o telecomunicaciones) y el acceso sólo requiere la ejecución de las obras necesarias para acceder a una red existente, se puede obtener autorización para la conexión correspondiente. Para ello, la compañía suministradora del servicio que falta debe acreditar la viabilidad de la conexión en cumplimiento de la normativa sectorial aplicable. La contratación definitiva del servicio requiere que la compañía suministradora disponga de la resolución administrativa del procedimiento de declaración de SAFO. Por otra parte, si no existe acceso viable a redes de servicios básicos, se podrá obtener autorización para instalaciones autónomas, siempre que se demuestre que se trata de instalaciones ambientalmente sostenibles y que cuentan con las autorizaciones sectoriales que correspondan.

Obras en edificaciones reconocidas

Una edificación reconocida en SAFO puede obtener licencia para los siguientes tipos de intervención:

• cambio de uso compatible con la ordenación urbanística
• obras de conservación y/o consolidación
• obras de reforma
• obras de adecuación a una actividad
• obras de ampliación destinadas a la ejecución de elementos auxiliares necesarios para el cumplimiento de normativa sectorial, si no existe solución alternativa.

En cambio, queda prohibida la ejecución de las intervenciones siguientes:

• las que agraven el incumplimiento de la normativa urbanística
• las que aumenten la ocupación o el volumen edificado sin estar motivadas por el cumplimiento de alguna normativa sectorial aplicable.

Si una intervención permitida tiene escasa entidad constructiva y su ejecución es sencilla no requerirá proyecto técnico y podrá tramitarse mediante Declaración responsable de obras.